Laten we eerlijk zijn. Vastgoed klinkt sexy. Baksteen, stabiliteit, “passief inkomen” (ik zet het bewust tussen aanhalingstekens). Maar zodra je erin zit, merk je snel : zonder strak model en duidelijke marges wordt het gewoon… werk. Veel werk. De echte vraag is dus niet “koop ik vastgoed ?”, maar hoe bouw ik een vastgoedactiviteit die écht rendeert, jaar na jaar. En ja, dat vraagt keuzes. Soms ongemakkelijke keuzes.
De eerste keer dat ik iemand hoorde zeggen dat vastgoed vooral een rekensom is, was ik bijna teleurgesteld. Maar het klopt. Franchement. Of je nu in Utrecht koopt, in Rotterdam verhuurt of ergens net buiten Amsterdam renoveert : de cijfers liegen niet. Daarom zie je ook steeds meer ondernemers die tools en analyses gebruiken, parfois zelfs externe inzichten zoals https://diagnostic-credits.com, gewoon om hun financiering en cashflow beter te snappen. En eerlijk ? Dat is slim.
Het economische model : kies je spel voordat je speelt
Te veel starters springen erin zonder hun model helder te hebben. Locatie check, appartement check… en daarna ? Euh. Location longue durée ? Korte verhuur ? Flippen ? Buy & hold ?
Perso, ik vind dat je dit voor je eerste compromis moet weten. Elk model heeft zijn logica.
Location longue durée bijvoorbeeld. Rustiger. Minder stress. Maar de marges ? Vaak 4 à 6% brutorendement. En dan heb ik het nog niet over onderhoud, leegstand, belastingen. Flippen kan sneller geld opleveren, soms 10 à 15% op een project, maar je zenuwen betalen mee. Eén aannemer die te laat is, en je planning vliegt de deur uit.
Vraag jezelf eens af : wil ik tijd of wil ik rust ? De twee samen, c’est rare.
Marge is geen toeval, het is een gevolg
Ik hoor vaak : “Ja maar moi, j’ai une bonne affaire.” Misschien. Maar een goede deal zonder marge-analyse is gewoon een gok.
Wat telt echt ?
- Aankoopprijs (logisch, maar combien de gens surpayent…)
- Financieringskost (0,5% verschil = duizenden euro’s sur 20 ans)
- Exploitatiekosten (beheer, onderhoud, syndic, assurances)
- Fiscaliteit (souvent sous-estimée, toujours douloureuse)
Een project met 8% brutorendement kan eindigen à 3% net. Dat voelt pas na een jaar. Et là, surprise.
De echte hefbomen : waar je het verschil maakt
Het goede nieuws ? Je hebt hefbomen. En die zijn concreet.
1. Aankoopstrategie
Onder de markt kopen is geen mythe. Maar het vraagt tijd. Bezoeken, gesprekken, soms 15 keer “nee” voordat je “ja” krijgt. Ik ken iemand die elke zaterdag om 8u al in de auto zit. Pas glamour, mais efficace.
2. Financiering
Niet sexy, maar crucial. Een goed onderhandelde lening kan je rendement met 1 à 2 punten verhogen. Serieus.
Durf vergelijken. Durf vragen. Zelfs si c’est inconfortable.
3. Exploitatie
Zelf beheren of uitbesteden ? Dat hangt af van je volume. Onder de 5 units ? Zelf doen kan zinvol zijn. Boven de 10? Perso, ik zou het delegeren. Je tijd heeft ook een prijs.
Structuur en schaal : solo of echt bedrijf ?
Op een bepaald moment komt die vraag. Ga ik dit “erbij” doen, of bouw ik een echte vastgoedonderneming ?
De stap naar structuur (vennootschap, processen, reporting) kost energie, ja. Maar zonder dat plafond je jezelf. C’est clair.
En schaal betekent niet per se “meer panden”. Soms betekent het : beter rendement, minder stress, plus de visibilité.
Wat ik vaak zie mislopen (en dat is dommage)
Te optimistische prognoses.
Geen buffer.
Alles zelf willen doen.
En surtout : geen exit-strategie. Want un jour, tu veux sortir. Of herfinancieren. Of verkopen. En dan is het te laat om na te denken.
Laatste vraag, recht uit het hart
Wil je vastgoed bezitten… of wil je een rendabele vastgoedactiviteit bouwen ? Het verschil zit niet in het aantal sleutels aan je sleutelbos, maar in de helderheid van je model.
Neem even de tijd. Pak een koffie. Herlees je cijfers.
En vraag jezelf af : si je continue comme ça pendant 10 ans, est-ce que ça me va ?
Als het antwoord “ja” is, dan zit je goed.
Sinon… mieux vaut ajuster maintenant.
Leave a Reply